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''Se alguém quiser comprar meu imóvel em parceria, tenho que dar preferência de compra para a usina ou posso vender direto?''

Dr. Mauro Faustino

Depende: se estiver escrito no contrato com a usina, tem. Se não, não.

Na parceria, não existe a preferência de lei (preferência legal), mas o contrato pode bem prevê-la (preferência convencional).

O Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) prevê essa obrigatoriedade para o arrendamento, mas não expressamente para a parceria.

O assunto causou polêmica em determinada época porque tem um artigo no Estatuto (artigo 96) que manda aplicar as regras do arrendamento à parceria.

Porém, a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao entender que não cabe preferência em contrato de parceria. Vale a pena a leitura desse trecho aqui:

Tratando-se, no caso, de contrato de parceria e não de arrendamento, inviável a Ação de Preferência, instituto próprio apenas deste último, tanto pela previsão legal (§ 3º, artigo 92, Estatuto da Terra), com pela própria natureza de cada um desses contratosno arrendamento há uma relação que se aproxima da locação, o arrendado apenas aufere renda: na parceria ocorre verdadeira sociedade, com partilha do resultado positivo ou negativo, índole que não se coaduna com o exercício de preferência de um parceiro em relação ao outro.

(…)

…a hipótese é bem diversa, pois enquanto no arrendamento rural as regras reguladoras do contrato se assemelham à locação, versando ele sobre o uso de coisa alheia, na parceria agrícola e pecuária o objeto envolve não só coisa alheia, mas também os frutos dela produzidos, que seriam repartidos entre os parceiros, estabelecendo a propriedade de ambos e aproximando o contrato dos princípios reguladores da sociedade. O Estatuto da Terra, ao assegurar o direito da preferência do arrendatário sobre as terras objeto do contrato (art. 92, § 3º), inclui no Capítulo Geral, onde cogitou do uso ou posse temporária da terra, tratando dos princípios fundamentais relativos não somente ao arrendatário rural, mas também à parceria rural, nada dispondo quanto a extensão a esta. É verdade que o artigo 96, inciso VII, do referido Estatuto, manda aplicar à parceria agrícola, pecuária, agropecuária, agroindustrial ou extrativa, as normas pertinentes ao arrendamento rural, no que couber (…) Não resta dúvida, pois, que o direito de preferência não é extensivo ao parceiro rural, quer seja em relação à venda do imóvel, ou dos produtos objetos da parceria. (Recurso Especial nº 97.405-RS, Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4ª turma do STJ; 15/10/1996, citando REsp. 37.867/RS)”.

 

A situação pode ficar bem mais complicada no caso concreto se o contrato tiver uma roupagem de parceria apenas para que as partes se beneficiem de um melhor tratamento tributário, mas que efetivamente se trata de um arrendamento rural. Nessa situação, respeita-se ou não a preferência? Na dúvida, é muito comum no meio rural respeitar-se a preferência (as usinas de cana já até estão acostumadas a renunciar ao seu ‘direito’ na preferência dentro da parceria).

Por fim, é bom esclarecer que há possíveis duas preferências na parceria: uma para comprar a terra (que só vale se estiver expressamente prevista em contrato, como dito) e outra para renovar o contrato, sendo esta última um direito legal previsto expressamente no Estatuto da Terra (artigo 96).

 

*  Mauro Faustino é advogado, Sócio Fundador da Corelaw, Formado pela PUC-SP, pós graduado em direito registral e notarial pela PUC-MG, direito imobiliário empresarial pelo SECOVI-SP e MBA em Agronegócios pela USP/ESALQ.

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